Proč investovat do koupě nemovitosti a kdy raději ne

Investovat do koupě nemovitosti má smysl, když máte peníze na několik let bez potřeby sáhnout na ně, rezervu na nečekané opravy a čas starat se o nájemníky, nebo peníze na někoho, kdo to udělá za vás. Byt pak může přinášet nájem a dlouhodobě si držet hodnotu. Zaručená výhra to ale není a pro rodinu s malými dětmi, která ještě nemá vyřešené vlastní bydlení a rezervu, bývá lepší začít jinde.

Co mluví pro nemovitost

Nemovitost je hmatatelná a srozumitelná. Víte, co vlastníte, můžete ji vylepšit a v budoucnu ji třeba přenechat dětem, až budou potřebovat vlastní bydlení. Nájem přichází pravidelně a v době růstu cen se obvykle zvyšuje spolu s nimi. Hodnota bytů v dobrých lokalitách v Česku v dlouhém období většinou rostla, i když s obdobími, kdy stagnovala nebo klesala.

Byt si navíc můžete pronajmout, dokud jsou děti malé, a později ho nabídnout dospívajícímu dítěti, které začne studovat nebo pracovat. Rodiny tuto možnost často oceňují víc než samotný výnos. Musíte ale počítat s tím, že nájemní vztah nejde ukončit jen tak, výpovědní důvody a lhůty stanoví občanský zákoník, takže plánovat předem se vyplatí.

Kolik byt opravdu vynese

Následující příklad je čistě ilustrační a čísla neodpovídají konkrétnímu městu.

Položka	Ročně
Nájem 18 000 Kč měsíčně	216 000 Kč
Fond oprav a služby, které nájemník neplatí	−30 000 Kč
Pojištění nemovitosti	−3 000 Kč
Jeden měsíc bez nájemníka	−18 000 Kč
Zbývá před zdaněním	165 000 Kč

Pokud byt stál 5 000 000 Kč, je hrubý výnos z nájmu 4,3 %, ale po odečtení nákladů zbude asi 3,3 % ročně, a to ještě před daní z příjmů a bez větších oprav. Když se rozbije kotel, vymění se kuchyňská linka nebo nájemník přestane platit, je jeden rok ve ztrátě. Při koupi na hypotéku navíc platíte úroky, které výnos mohou snížit na nulu nebo do minusu. Zisk pak závisí hlavně na tom, jestli hodnota bytu poroste.

Úvěr navíc nedostanete automaticky. Banka posuzuje vaše příjmy a výdaje a u investičních bytů bývají podmínky přísnější než u vlastního bydlení. Aktuální pravidla ČNB pro hypotéky se mohou měnit, proto se na ně ptejte přímo v bance.

Spočítejte si vlastní čísla, ne čísla z inzerátu.

Kdy do nemovitosti raději nejít

Pokud nemáte rezervu aspoň na několik měsíců výdajů rodiny, investiční byt ji nenahradí. Nemovitost se prodává měsíce, ne dny, a když budete peníze potřebovat rychle, musíte často slevit. Nehodí se ani tehdy, když by splátka investiční hypotéky zatížila rodinný rozpočet natolik, že by vás rozhodila ztráta jednoho platu nebo rodičovská dovolená. Riskantní je také vložit do jednoho bytu veškeré úspory. Menší částky lze rozložit například do fondů nebo spořicích produktů, kde jsou peníze dostupnější a riziko rozprostřené.

Pronájem je práce

Pronajímatel hledá nájemníky, sepisuje smlouvy, předává byt, řeší opravy a vyúčtování služeb. Musí znát práva nájemníka, která chrání občanský zákoník, a příjmy z nájmu přiznat v daňovém přiznání. Část práce můžete svěřit správcovské firmě, stojí to ale peníze, které snižují výnos.

Někoho tato práce baví, jiného vyčerpává. Zvažte upřímně, kolik volných večerů vám s malými dětmi zbývá a jestli je chcete trávit telefonáty s nájemníky a řemeslníky.

S makléřem, nebo bez něj?

Realitní zprostředkovatel ušetří čas a zná trh v dané lokalitě. Od roku 2020 platí zákon o realitním zprostředkování, podle kterého musí mít zprostředkovatel živnostenské oprávnění, pojištění odpovědnosti a peníze klientů na úschovu musí vést odděleně. Členství v profesní asociaci je plus, ale neznamená, že kontrolu můžete vynechat. Kupní smlouvu i právní stav nemovitosti si nechte zkontrolovat nezávislým advokátem, který hájí vaše zájmy, a ověřte si záznamy v katastru nemovitostí. Makléř placený prodávajícím chce hlavně prodat.

Můj tip: Než se rozhodnete, doporučila bych nechat si spočítat, jak by stejná částka vypadala ve dvou nebo třech jiných formách investice. Není to proto, abyste byt nekupovali, ale abyste věděli, co kupujete. Nejsem finanční poradkyně, takže u větších částek se poraďte s odborníkem.

Zdroje

• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• Česká národní banka
• Český úřad zeměměřický a katastrální